君澜府前期物业管理服务项目招标文件
· 2024-05-06
招 标 单 位：临沂泓辰燎原置业有限公司
招标代理机构：新锐泰项目管理（山东）有限公司
日 期：二〇二四年四月
目 录
第一章 招标公告
第二章 投标须知
第三章 评标定标办法
第四章 项目说明及要求
第五章 合同条款及格式
第六章 投标文件格式
第一章 招标公告
君澜府前期物业管理服务项目公开招标公告
君澜府前期物业管理服务项目，已完成了招标准备工作，按照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《临沂市物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规的规定，现对该项目进行公开招标，择优选定物业服务单位。
一、项目概况与招标范围
1、项目概况：。
2、项目位置：位于郯城县，东至万泰名都花园二期、名都新苑、许庄，西至郯城东路，南至建设路，北至郯城县渔政监督管理站、交通局家属院。
3、招标内容：君澜府项目前期物业管理的安全保卫、卫生保洁、设备养护、客户服务、停车场管理及附属设施等物业管理服务项目。
4、服务期：自接到甲方通知之日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效为止，合同自动终止。
5、服务标准：达到《临沂市物业服务收费管理实施办法》规定的三星级标准。
6、资金来源：自筹。
二、投标人资格要求
1、在中国境内注册，具有独立承担民事责任能力，营业执照经营范围须包含物业管理或物业服务并具有履行合同的物业管理服务能力。
2、具有相关物业服务管理经验，有良好的企业信誉，无不良记录。
3、投标单位没有处于被责令停业、财产被冻结，破产状态，即投标单位应处于正常的营业状态。
4、不接受联合体投标。
5、法律法规规定的其他条件。
三、招标文件获取
1.凡具有相应投标资格的单位须于2024年5月6日08：30时至2024年5月10日17：00时前到新锐泰项目管理（山东）有限公司（郯城县郯东路97号三楼郯城项目部），办理投标登记及资格初审事宜，只有资格初审合格、资料齐全且符合规定的投标申请人才能参加投标。须携带如下资料：
（1）营业执照、组织机构代码证、税务登记证副本（或三证合一为营业执照）原件及复印件、银行基本账户开户许可证或基本账户说明原件及复印件；
（2）法定代表人证明或法定代表人授权委托书原件及授权代理人身份证原件及复印件；
（3）投标人参加招投标活动前3年内在中国裁判文书网无行贿犯罪记录证明（网页截图并加盖公章）；
（4）在信用中国网站(www.creditchina.gov.cn）未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单，在中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）未被列入政府采购严重违法失信行为记录名单（查询日期不得早于本项目招标公告发布之日），提供网站网页截图并加盖公章；
以上资料查验原件，复印件（均加盖公章）一式两份装订成册，并在封面上清楚注明***项目投标申请书字样及投标申请人名称并加盖公章，资格审查通过的，方可购买招标文件。
2.招标文件每份售价300元，售后不退。
3.购买招标文件时间：2023年5月6日08:30时至2024年5月10日17时（北京时间，法定节假日除外）。
4.地点：新锐泰项目管理（山东）有限公司（郯城县郯东路97号三楼郯城项目部）。
四、递交投标文件时间及地点
1.时间：2024年5月28日上午09:00-09：30（北京时间）
2.地点：新锐泰项目管理（山东）有限公司（郯城县郯东路97号三楼郯城项目部）
五、开标时间及地点
1.时间：2024年5月28日上午09：30（北京时间）
2.地点：新锐泰项目管理（山东）有限公司（郯城县郯东路97号三楼郯城项目部）
六、联系方式
招标单位：临沂泓辰燎原置业有限公司
联系人：徐勤伟 联系电话：18653918839
招标代理机构：新锐泰项目管理（山东）有限公司
联系人：葛工 联系电话：13044046999
第二章 投标须知
投标人须知前附表
| 条款号 | 条款名称 | 编列内容 |
| 1.1.1 | 招标人 | 名 称：临沂泓辰燎原置业有限公司 地 址：山东省临沂市郯城县郯城街道郯东路92号 联系人：徐勤伟 电话：18653918839 |
| 1.1.2 | 招标代理机构 | 名称：新锐泰项目管理（山东）有限公司 地址：山东省临沂市兰山区兰山街道外滩香格里拉5号楼1-2511 联系人：葛工 电话：13044046999 |
| 1.1.3 | 项目名称 | 君澜府前期物业管理服务项目 |
| 1.1.4 | 项目建设规模 | 本项目总建筑面积127129.07平方米，包括住宅、商业等。 |
| 1.1.5 | 项目地点 | 位于郯城县，东至万泰名都花园二期、名都新苑、许庄，西至郯城东路，南至建设路，北至郯城县渔政监督管理站、交通局家属院。 |
| 1.2.1 | 资金来源 | 自筹 |
| 1.2.2 | 出资比例 | 100% |
| 1.2.3 | 资金落实情况 | 已落实 |
| 1.3.1 | 招标范围 | 君澜府项目前期物业管理的安全保卫、卫生保洁、设备养护、客户服务、停车场管理及附属设施等物业管理服务项目。 |
| 1.3.2 | 服务期 | 自接到甲方通知之日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效为止，合同自动终止。 |
| 1.3.3 | 质量要求 | 达到《临沂市物业服务收费管理实施办法》规定的三星级标准。 |
| 1.4.1 | 投标申请人基本条件（对应招标公告） | 1、在中国境内注册，具有独立承担民事责任能力，营业执照经营范围须包含物业管理或物业服务并具有履行合同的物业管理服务能力。 2、具有相关物业服务管理经验，有良好的企业信誉，无不良记录。 3、投标单位没有处于被责令停业、财产被冻结，破产状态，即投标单位应处于正常的营业状态。 4、不接受联合体投标。 5、法律法规规定的其他条件。 |
| 1.4.2 | 是否接受联合体投标 | 不接受 |
| 1.5.1 | 踏勘现场 | 不组织，自行踏勘。 |
| 1.6.1 | 投标答疑会 | 不召开 |
| 1.7 | 分包 | 不允许 |
| 1.8 | 偏离 | 不允许 |
| 2.1 | 构成招标文件的其他材料 | / |
| 2.2 | 投标截止时间 | 2024年5月28日09时30分 |
| 3.1 | 构成投标文件的其他材料 | / |
| 3.2 | 投标有效期 | 90日历天 |
| 3.4 | 近年完成的类似项目的年份要求 | / |
| 3.5 | 是否允许递交备选投标方案 | 不允许 |
| 3.6.1 | 签字和（或）盖章要求 | 投标文件封面和密封条骑缝处及投标函均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字或盖章。 |
| 3.6.2 | 投标文件份数 | 1正4副，共5份。 |
| 3.6.3 | 装订要求 | 投标文件应按以下要求装订；不分册装订每册采用胶装方式装订，装订应牢固、不易拆散和换页，不得采用活页装订。 |
| 4.1 | 递交投标文件地点 | 郯城县郯东路97号三楼新锐泰项目管理（山东）有限公司（郯城项目部） |
| 5.1 | 是否退还投标文件 | 否 |
| 6.1 | 开标时间和地点 | 开标时间：2024年5月28日09时30分 开标地点：郯城县郯东路97号三楼新锐泰项目管理（山东）有限公司（郯城项目部） |
| 6.2 | 开标程序 | 1、密封情况检查：由公证人员或招标人委托投标人推选的代表检查投标文件的密封情况并予以签字确认； 2、开标顺序：按投标单位签到顺序开标 |
| 7.1 | 评标委员会的组建 | 评标委员会构成：由招标人和专家组成共5人；评标专家确定方式：在物业专家库中随机抽取。 |
| 8.1 | 是否授权评标委员会确定中标人 | 是 |
| 10.需要补充的其他内容 | ||
| 10.1词语定义 | ||
| 10.1.1 | 类似项目 | 类似项目是指：类似物业服务管理项目。 |
| 10.1.2 | 不良行为记录 | 不良行为记录是指：以行业主管部门发布的通告为准。 |
| 10.2招标控制价 | ||
| | 招标控制价 | 带电梯住宅物业管理费：1.2元/平方米/月；商业物业管理费：2.2元/平方米/月；车位管理费：24元/月/车位，投标单位的投标报价高于上述招标控制价的，视为无效报价。 |
| 10.3暗标评审 | ||
| | 施工组织设计是否采用暗标评审方式 | 不采用 |
| 10.4投标文件电子版 | ||
| | 是否要求投标人在递交投标文件时，同时递交投标文件电子版 | 否 |
| 10.5 | 计算机辅助评标 | 否 |
| 10.6投标人代表出席开标会 | ||
| | 按照本须知第5.1款的规定，招标人组织所有投标人的法定代表人或其委托代理人参加开标会。投标人的法定代表人或其委托代理人应当按时参加开标会，并在开标程序进行点名时，向招标人提交法定代表人身份证明文件或法定代表人授权委托书，出示本人身份证，以证明其出席。否则其投标文件将被拒收。 | |
| 10.7知识产权 | ||
| | 构成本招标文件各个组成部分的文件，未经招标人书面同意，投标人不得擅自复印和用于非本招标项目所需的其他目的。招标人全部或者部分使用未中标人投标文件中的技术成果或技术方案时，需征得其书面同意，并不得擅自复印或提供给第三人。 | |
| 10.8重新招标的其他情形 | ||
| | 除投标人须知正文第8条规定的情形外，除非已经产生中标候选人，在投标有效期内同意延长投标有效期的投标人少于三个的，招标人应当依法重新招标。 | |
| 10.9同义词语 | ||
| | 构成招标文件组成部分的通用合同条款、专用合同条款、项目要求和项目说明及要求等章节中出现的措辞发包人和承包人，在招标投标阶段应当分别按招标人和投标人进行理解。 | |
| 10.10监督 | ||
| | 本项目的招标投标活动及其相关当事人应当接受有管辖权的建设工程招标投标行政监督部门依法实施的监督。 | |
| 10.11解释权 | ||
| | 构成本招标文件的各个组成文件应互为解释，互为说明；如有不明确或不一致，构成合同文件组成内容的，以合同文件约定内容为准，且以专用合同条款约定的合同文件优先顺序解释；除招标文件中有特别规定外，仅适用于招标投标阶段的规定，按招标公告、投标人须知、评标办法、投标文件格式的先后顺序解释；同一组成文件中就同一事项的规定或约定不一致的，以编排顺序在后者为准；同一组成文件不同版本之间有不一致的，以形成时间在后者为准。按本款前述规定仍不能形成结论的，由招标人负责解释。 | |
| 10.12招标人补充的其他内容 | ||
| | 10.12.1 付款方式： 物业管理费：在建设单位向业主发出交房通知后，交付使用的住户由住户承担物业管理费，物业管理公司自行组织收取；未出售的住户物业管理费按应交数额60%收取（直至房屋出售截止），采用季度支付方式，每季度首月15号前由物业公司提供请款资料，建设单位将根据上季度实际入住情况，拨付相应服务款。付款时，物业管理公司需提供相对应金额的增值税普通发票。已出售未领房的住户物业服务费由物业管理公司按相关空置房收费标准向住户进行催缴。 | |
1. 总则
1.1 项目概况
1.1.1根据《中华人民共和国招标投标法》、《临沂市物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律、法规和规章的规定，本招标项目已具备招标条件，现对本项目进行招标。
1.1.2 本招标项目招标人：见投标人须知前附表。
1.1.3 本项目招标代理机构：见投标人须知前附表。
1.1.4 本招标项目名称：见投标人须知前附表。
1.1.5 本招标项目建设规模：见投标人须知前附表。
1.1.6 本项目建设地点：见投标人须知前附表。
1.2 资金来源和落实情况
1.2.1 本招标项目的资金来源：见投标人须知前附表。
1.2.2 本招标项目的资金落实情况：见投标人须知前附表。
1.3 招标范围、计划服务期和质量要求
1.3.1 本次招标范围：见投标人须知前附表。
1.3.2 本项目的计划服务期：见投标人须知前附表。
1.3.3 本项目的质量要求：见投标人须知前附表。
1.4 投标人资格要求
投标人应是通过资格预审并购买招标文件的单位。
1.5 费用承担
投标人准备和参加投标活动发生的费用自理。
1.6 保密
参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密，违者应对由此造成的后果承担法律责任。
1.7 语言文字
除专用术语外，与招标投标有关的语言均使用中文。必要时专用术语应附有中文注释。
1.8 计量单位
所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。
1.9 踏勘现场
1.9.1 投标人须知前附表规定组织踏勘现场的，招标人按投标人须知前附表规定的时间、地点组织投标人踏勘项目现场。
1.9.2 投标人踏勘现场发生的费用自理。
1.9.3 除招标人的原因外，投标人自行负责在踏勘现场中所发生的人员伤亡和财产损失。
1.9.4 招标人在踏勘现场中介绍的工程场地和相关的周边环境情况，供投标人在编制投标文件时参考，招标人不对投标人据此作出的判断和决策负责。
1.10 投标预备会
1.10.1 投标人须知前附表规定召开投标预备会的，招标人按投标人须知前附表规定的时间和地点召开投标预备会，澄清投标人提出的问题。
1.10.2 投标人应在投标人须知前附表规定的时间前，以书面形式将提出的问题送达招标人，以便招标人在会议期间澄清。
1.10.3 投标预备会后，招标人在投标人须知前附表规定的时间内，将对投标人所提问题的澄清，以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。该澄清内容为招标文件的组成部分。
1.11 分包
不允许分包。
1.12 偏离
不允许偏离。
2. 招标文件
2.1 招标文件的组成
本招标文件包括：
（1）招标公告；
（2）投标须知；
（3）评标定标办法；
（4）项目说明及要求；
（5）合同条款及格式；
（6）投标文件格式；
（7）投标须知前附表规定的其他材料。
3. 投标文件
3.1 投标文件的组成
3.1.1投标人编制的投标文件必须符合有关法律、法规的要求。投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性、准确性及完整性，以使其投标对招标文件作出实质性响应。如投标人未能按招标文件要求提交全部资料，或没有按照招标文件要求作出实质性响应，评标委员会有权取消其中标资格。
3.1.2投标文件由以下内容组成
投标文件：
（1）报价函；
（2）法定代表人授权委托书；
（3）投标报价明细表；
（4）营业执照（复印件加盖公章）
（5）企业综合实力情况；
（6）小区项目物业服务人员配备计划；
（7）小区物业项目实施方案：针对本项目的物业服务方案的详细说明、应急措施等；结合本项目特点提出切实可行的质量、措施，同时应对重点部位提出相应技术措施等。
应包括下列内容（可扩展）：
①根据本项目现场实际情况编制切实可行的技术服务方案；
②项目管理机构运作方法及管理制度：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，项目经理（负责人）的管理职责，内部管理的职责分工，设备及器具的配备、使用，日常管理制度和考核办法；
③物业服务质量保证的措施、方法及适合本项目的各种突发事件的应急预案，包括停水、停电、火灾等；
④公司对日常人员管理质量、服务质量的监督、检查措施；文明管理的措施；
⑤服务质量承诺书。
（8）投标单位认为需要提供的其他相关证明文件及资料。
3.1.3 唱标密封袋
为方便唱标，请投标单位另外准备一份《投标函》（格式见附件），《投标函》用密封袋单独密封，在密封袋封口处加盖投标单位公章，与投标文件同时提交，如未提供则视为无效标。
3.1.4投标文件格式
投标文件包括本须知第3.1.2条中规定的内容，投标单位提交的投标文件应当使用招标文件所提供的格式（可以相同格式扩展或另行编写，但不得删减内容或与本须知第3.1.2条的内容相悖）。
3.2 投标报价
3.2.1 投标人应按招标文件要求填写相应表格。
3.2.2 投标人在投标截止时间前修改投标函中的投标总报价，应同时修改后面相应报价。
3.3 投标有效期
3.3.1 在投标人须知前附表规定的投标有效期内，投标人不得要求撤销或修改其投标文件。
3.3.2出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标人以书面形式通知所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，不得要求或被允许修改或撤销其投标文件；投标人拒绝延长的，其投标失效。
3.4投标报价及依据
3.4.1本次投标报价由投标单位依据本文件，文件的补充说明、市场行情、各种风险和自身经营管理水平自主报价。投标企业根据自身的生产能力、经营范围进行报价。本项目报价为固定全费用单价，应包括（但不仅限于）人员工资、伙食费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、保险、企业利润、管理费、税金、以及物业管理服务过程所需的服务、设备设施及低值易耗品、电梯、消防等公用设施设备的运行、维保、检测等为完成本项目所需的所有费用及风险并达到《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》中的服务标准，报价中的缺漏项视同包含在所报单价中。服务期限为自接到甲方通知之日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效为止，合同自动终止。
3.4.2签订合同后不论政策调整、市场价格波动、环境变化、工作内容增减、服务期变化等任何因素，在合同履约过程中单价一律不予调整，各投标人报价时充分考虑建设周期及上述因素对投标报价的影响。
3.4.3乙方应在提交投标文件前按照项目所在地物价部门相关定价标准进行本项目商务报价的制定，此商务报价为暂定价，若实际备案价格低于本次招标商务报价，以实际备案价格为准，甲方不承担实际备案价格与商务报价的差价部分。
无论中标方以任何原因拒绝履行合同，均视为中标方违约，中标方需向甲方赔偿违约金10万元，且甲方有权单方面终止合同，甲方不承担因此造成的任何费用。因中标方违约解除合同，按照中标方已完成达标服务内容的85%计算，单价按合同价格进行结算；自解除合同始5日内离场；每延期离场一天处壹万元罚款；暂停支付物业服务款，待结算复审完成后付至结算复审认定价款的100%。
3.5服务期、付款方式
3.5.1 服务期：自接到甲方通知之日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效为止，合同自动终止。
3.5.2 付款方式：
物业管理费：在建设单位向业主发出交房通知后，交付使用的住户由住户承担物业管理费，物业管理公司自行组织收取；未出售的住户物业管理费按应交数额60%收取（直至房屋出售截止），采用季度支付方式，每季度首月15号前由物业公司提供请款资料，建设单位将根据上季度实际入住情况，拨付相应服务款。付款时，物业管理公司需提供相对应金额的增值税普通发票。已出售未领房的住户物业服务费由物业管理公司按相关空置房收费标准向住户进行催缴。
3.6投标文件的编制
3.6.1投标文件应按 投标文件格式进行编写，如有必要，可以增加附页，作为投标文件的组成部分。其中，投标函附录在满足招标文件实质性要求的基础上，可以提出比招标文件要求更有利于招标人的承诺。
3.6.2 投标文件应当对招标文件有关服务期、投标有效期、质量要求、项目要求、招标范围等实质性内容作出响应。
3.6.3投标文件应用不褪色的材料书写或打印，投标文件中必须加盖投标人的公章及法定代表人或法定代表人授权的代理人的签字或盖章。委托代理人签字或盖章的，投标文件应附法定代表人签署的授权委托书。投标文件应尽量避免涂改、行间插字或删除。如果出现上述情况，改动之处应加盖单位章或由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字确认。签字或盖章的具体要求见投标人须知前附表。
3.6.4 投标文件正本一份， 副本份数见投标人须知前附表。正本和副本的封面上应清楚地标记正本或副本的字样。当副本和正本不一致时，以正本为准。
3.6.5 投标文件的正本与副本应分别装订成册，并编制目录，具体装订要求见投标人须知前附表规定。
4.投标
4.1 投标文件的密封和标记
4.1.1投标文件的正本与副本应分开包装，加贴封条，并在封套的封口处加盖投标人单位章。
4.1.2 投标文件的封套上应清楚地标记正本或副本字样，封套上应写明的其他内容见投标人须知前附表。
4.1.3 未按本章第4.1.1项或第4.1.2项要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。
4.2 投标文件的递交
4.2.1 投标人应在本章第2.2.2项规定的投标截止时间之前递交投标文件。
4.2.2 投标人递交投标文件的地点：见投标人须知前附表。
4.2.3 除投标人须知前附表另有规定外，投标人所递交的投标文件不予退还。
4.2.4 招标人收到投标文件后，向投标人出具签收凭证。
4.2.5 逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
4.3 投标文件的修改与撤回
4.3.1 在本章第2.2.2项规定的投标截止时间前，投标人可以修改或撤回已递交的投标文件，但应以书面形式通知招标人。
4.3.2 投标人修改或撤回已递交投标文件的书面通知应按照本章第3.8.3项的要求签字或盖章。招标人收到书面通知后，向投标人出具签收凭证。
4.3.3 修改的内容为投标文件的组成部分。修改的投标文件应按照本章第3条、第4条规定进行编制、密封、标记和递交，并标明修改字样。
5. 开标
5.1 开标时间和地点
招标人在本章第2.2.2项规定的投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点公开开标，参加报价会议的法定代表人或其授权委托代理人必须携带并在递交投标文件时单独递交法定代表人证明或法定代表人授权委托书（原件）及其身份证原件，并由工作人员查验，未递交原件的其投标文件将予以拒收。
投标人代表必须在投标截止时间前将投标文件送达指定地点。如因招标文件的修改推迟投标截止日期的，则按代理机构通知的规定时间递交。
不接受电子邮件、快递等形式的报价。
5.2 开标程序
主持人按下列程序进行开标：
（1）宣读会场纪律；
（2）公布在投标截止时间之前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场；
（3）宣布招标（代理）人、唱标人、见证人、监督人等有关单位或人员姓名；
（4）在监督人监督下，由招标人或其委托的公证人核验投标单位的证件，并宣布核验结果；
（5）在监督人监督下，由招标人委托的公证人或投标人推选的代表检查投标文件的密封情况并予以签字确认；
（6）按照宣布的开标顺序当众开标，公布投标人名称、项目名称、投标报价、质量目标、服务期及其他内容，并记录在案；
（7）招标（代理）人、唱标人、见证人、监督人应对《开标记录》全部内容进行签字确认；
（8）在监督人监督下，由工作人员将投标文件密封入标书箱内；
（9）开标会结束，投标人退场。
5.3 开标注意事项
5.3.1 开标时，投标文件中《投标函》内容与投标文件中明细表内容不一致的，以《投标函》为准。
5.3.2 投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。
5.3.3 本次招标不接受投标单位以联合体形式投标，只能有一个报价，任何有选择的报价将不予接受。
5.4 投标文件的有效性
5.4.1开标时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件，不得进入评标程序：
（1）逾期送达或者未送达指定地点的。
（2）投标文件未按要求密封的。
（3）要求加盖公章处未加盖公章的。
（4）法律、法规及招标文件规定的其他情况。
5.4.2招标代理机构将有效投标文件送评标委员会评审、比较。
6. 评标
6.1 评标委员会
6.1.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员人数以及技术、经济等方面专家的确定方式见投标人须知前附表。
6.1.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：
（1）招标人或投标人的主要负责人的近亲属；
（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员；
（3）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；
（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
6.2 评标原则
6.3 评标
评标委员会按照第三章评标办法规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。第三章评标办法没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。
6.4 澄清
评标委员会认为，投标单位的投标价或者某些分项报价明显不合理或者低于成本，有可能影响商品质量和不能诚信履约的，应当要求其在规定的期限内提供书面文件予以解释说明，并提交相关证明材料；投标单位不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标单位以低于成本报价，其报价应作无效报价处理。
6.5 评标过程的保密性
6.5.1公开开标后，直至向中标的投标单位授予合同时止，凡是与审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标建议等，均不得向投标单位及与评标无关的其他人员透露。
6.5.2 在评标过程中，如果投标单位试图向招标代理机构和参与评标的人员施加任何影响，都将会导致其投标被拒绝。
7.定标
7.1 定标方式
招标人直接授权评标委员会确定中标人。
7.2 中标通知
在本章第3.3款规定的投标有效期内，招标人以书面形式向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人。
7.3 服务费用
7.3.成交服务费由招标单位支付。
7.4 签订合同
7.4.1招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人无正当理由拒签合同的，招标人取消其中标资格；给招标人造成的损失，中标人还应当对超过部分予以赔偿。
第三章 评标办法
1、投标报价合理性评审
1.1投标报价合理性评审：商务标开标后先由评标委员会对投标报价的合理性进行评审，凡被评标委员会过半数的评标委员会成员认定存有恶意抬高、压低投标报价、串通投标等行为的，评标委员会对投标单位进行质询，评标委员会经质询后，仍然有超过半数的评标委员会认定存有恶意抬高、压低投标报价、串通投标等行为的，其商务标作废标处理且投标单位将被记入企业不良行为记录，并视情况进行通报，取消其三个月至一年的投标资格。
1.2评标过程中，评标委员会发现投标单位的报价明显低于其他投标单位报价，使得其报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标单位作出书面说明并提供相关证明材料。投标单位不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标单位以低于成本报价竞标，其报价应作废标处理。
1.3依据投标单位提供的投标文件审查投标单位的技术和供货能力。如果确定投标单位无资格或无能力履行合同，投标将被拒绝。
2、异常情况的处理
2.1若出现多家投标单位报价相同或其他异常情况，评标委员会有权集体决策定标；或废止本次招标，视情况另行招标。
2.2开标后，评标委员会将组织审查投标文件是否对招标文件的要求作出了实质性响应。
3、实质性响应的投标报价
实质性响应的投标报价是指报价符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留，投标单位不能通过修正或撤销投标文件中的不符之处而使其报价成为实质性响应的报价。评标委员会判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
4、合格投标单位
评标委员会通过上述评审，确定合格投标单位，只有成为合格投标单位，才能进入综合评审阶段。
5、评标办法
5.1本项目采用综合评分法。
在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标人。
| 序号 | 评分因素 | 评定标准 | 满分 |
| 商务标60分 | |||
| 1 | 投标报价 | 以满足招标文件要求且投标单价最低的有效投标报价为评标基准价，其价格分为满分60分，其他投标人的价格分按照下列公式计算： 带电梯住宅物业管理费：投标报价得分=（评标基准价/投标报价）×100%×20 商业物业管理费：投标报价得分=（评标基准价/投标报价）×100%×20； 车位管理费：投标报价得分=（评标基准价/投标报价）×100%×20。 | 60分 |
| 技术标40分 | |||
| 1 | 企业综合实力情况 | 根据投标人提供的企业概况、综合实力、履行合同的能力、管理规范性、知名度及品牌形象等打分，分为三个等级：优10～8分；良7～4分；一般3～1分，缺项得0分。 | 10分 |
| 2 | 人员配备计划 | 根据投标人投报的人员配比计划由专家进行打分，分为三个等级：优10～8分；良7～4分；一般3～1分，缺项得0分。 | 10分 |
| 3 | 物业管理实施方案 | 对投标人的提供的具体实施方案计划进行综合评估，分为三个评价等级：优20～15分；良14～8分；一般7～1分，缺项得0分。 | 20分 |
5.2本次评定内容、评标标准：
说明：
投标单位技术标函得分等于所有评委的打分的平均值。（精确到小数点后2位）。
（1）若出现报价不同，综合得分相同时，以报价低者为中标单位。
若出现其他异常情况，评标委员会有权集体决策，或废止本次招标，经监管部门同意，招标单位可另行组织招标。
3、定标原则
（1）投标文件符合招标文件要求；
（2）招标人应当确定排名第一的为中标人，若排名第一的放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，招标人可以确定排名第二的为中标人或重新组织招标。排名第二的因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的为中标人或重新组织招标，以此类推，确定中标人。
（3）有履行合同能力；
附件Ａ：评标详细程序
A0. 总则
本附件是本章评标办法的组成部分，是对本章第3条所规定的评标程序的进一步细化，评标委员会应当按照本附件所规定的详细程序开展并完成评标工作。
A1. 基本程序
评标活动将按以下五个步骤进行：
（1）评标准备；
（2）初步评审；
（3）详细评审；
（4）澄清、说明或补正；
（5）确定中标人及提交评标报告。
A2. 评标准备
A2.1评标委员会成员签到
评标委员会成员到达评标现场时应在签到表上签到以证明其出席。
A2.2评标委员会的分工
评标委员会首先推选一名评标委员会主任。招标人也可以直接指定评标委员会主任。评标委员会主任负责评标活动的组织领导工作。评标委员会主任在与其他评标委员会成员商议的基础上可以将评标委员会划分为技术组和商务组。
A2.3熟悉文件资料
A2.3.1评标委员会主任应组织评标委员会成员认真研究招标文件，了解和熟悉招标目的、招标范围、主要合同条件、项目要求、质量标准和供货期要求，掌握评标标准和方法，熟悉本章及附件中包括的评标表格的使用，如果本章及附件所附的表格不能满足评标所需时，评标委员会应补充编制评标所需的表格，尤其是用于详细分析计算的表格。未在招标文件中规定的标准和方法不得作为评标的依据。
A2.3.2招标人或招标代理机构应向评标委员会提供评标所需的信息和数据，包括招标文件、未在开标会上当场拒绝的各投标文件、开标会记录、资格预审文件及各投标人在资格预审阶段递交的资格预审申请文件、有关的法律、法规、规章、国家标准以及招标人或评标委员会认为必要的其他信息和数据。
A2.4对投标文件进行基础性数据分析和整理工作（清标）
A2.4.1在不改变投标人投标文件实质性内容的前提下，评标委员会应当对投标文件进行基础性数据分析和整理（本章中简称为清标），从而发现并提取其中可能存在的对招标范围理解的偏差、投标报价的算术性错误、错漏项、投标报价构成不合理、不平衡报价等存在明显异常的问题，并就这些问题整理形成清标成果。评标委员会对清标成果审议后，决定需要投标人进行书面澄清、说明或补正的问题，形成质疑问卷，向投标人发出问题澄清通知（包括质疑问卷）。
A2.4.2在不影响评标委员会成员的法定权利的前提下，评标委员会可委托由招标人专门成立的清标工作小组完成清标工作。在这种情况下，清标工作可以在评标工作开始之前完成，也可以与评标工作平行进行。清标工作小组成员应为具备相应执业资格的专业人员，且应当符合有关法律法规对评标专家的回避规定和要求，不得与任何投标人有利益、上下级等关系，不得代行依法应当由评标委员会及其成员行使的权利。清标成果应当经过评标委员会的审核确认，经过评标委员会审核确认的清标成果视同是评标委员会的工作成果，并由评标委员会以书面方式追加对清标工作小组的授权，书面授权委托书必须由评标委员会全体成员签名。
A2.4.3投标人接到评标委员会发出的问题澄清通知后，应按评标委员会的要求提供书面澄清资料并按要求进行密封，在规定的时间递交到指定地点。投标人递交的书面澄清资料由评标委员会开启。
A3.初步评审
A3.1形式评审
评标委员会根据评标办法前附表中规定的评审因素和评审标准，对投标人的投标文件进行形式评审.
A3.2响应性评审
A3.2.1评标委员会根据评标办法前附表中规定的评审因素和评审标准，对投标人的投标文件进行响应性评审.
A3.2.2投标人投标价格不得超出（不含等于）按照第二章投标人须知前附表第10.2款载明的招标控制价，凡投标人的投标价格超出招标控制价的，该投标人的投标文件不能通过响应性评审。
A3.3判断投标是否为废标
A3.3.1判断投标人的投标是否为废标的全部条件在本章附件B中集中列示。
A3.3.2本章附件B集中列示的废标条件不应与第二章投标人须知和本章正文部分包括的废标条件抵触，如果出现相互矛盾的情况，以第二章投标人须知和本章正文部分的规定为准。
A3.3.3评标委员会在评标（包括初步评审和详细评审）过程中，依据本章附件B中规定的废标条件判断投标人的投标是否为废标。
A3.4澄清、说明或补正
在初步评审过程中，评标委员会应当就投标文件中不明确的内容要求投标人进行澄清、说明或者补正。投标人对此以书面形式予以澄清、说明或者补正。澄清、说明或补正根据第二章投标人须知第4.3款的规定执行。
A4.详细评审
只有通过了初步评审、被判定为合格的投标方可进入详细评审。
A4.1详细评审的程序
A4.1.1评标委员会按照本章第3.2款中规定的程序进行详细评审：
（1）技术标评审和评分；
（2）商务标评审和评分：商务标开标后先由评标专家对投标报价及清单综合单价的合理性进行评审，凡被评标委员会过半数的评标专家认定存有恶意抬高、压低投标报价、固定全费用单价存在明显不平衡报价的以及发现串通投标等行为的，评标委员会对投标单位进行质询，经质询后，仍然有超过半数的评标专家认定存有恶意抬高、压低投标报价（包括低于成本）、清单综合单价报价存在明显不平衡报价的以及发现串通投标等行为的，其商务标作废标处理；
（3）其他因素评审和评分；
（4）汇总评分结果。
A4.2澄清、说明或补正
在详细评审过程中，评标委员会应当就投标文件中不明确的内容要求投标人进行澄清、说明或者补正。投标人对此以书面形式予以澄清、说明或者补正。澄清、说明或补正根据第二章投标人须知第3条、第四条的规定执行。
A5.直接确定中标人
评标委员会按照最终得分由高至低的次序排列，并确定排名第一的投标人为中标人。如果因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以建议招标人重新招标。投标人数量少于三个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
A5.3编制评标报告
评标委员会根据评审结果向招标人提交评标报告。评标报告应当由全体评标委员会成员签字，并于评标结束时抄送有关行政监督部门。评标报告应当包括以下内容：
（1） 基本情况和数据表；
（2） 评标委员会成员名单；
（3） 开标记录；
（4） 符合要求的投标一览表；
（5） 废标情况说明；
（6） 评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（7） 经评审的价格一览表（包括评标委员会在评标过程中所形成的所有记载评标结果、结论的表格、说明、记录等文件）；
（8） 经评审的投标人排序；
（9） 确定的中标人与签订合同前要处理的事宜；
（10） 澄清、说明、补正事项纪要。
A6. 特殊情况的处置程序
A6.1关于评标活动暂停
A6.1.1评标委员会应当执行连续评标的原则，按评标办法中规定的程序、内容、方法、标准完成全部评标工作。只有发生不可抗力导致评标工作无法继续时，评标活动方可暂停。
A6.1.2发生评标暂停情况时，评标委员会应当封存全部投标文件和评标记录，待不可抗力的影响结束且具备继续评标的条件时，由原评标委员会继续评标。
A6.2关于评标中途更换评委
A6.2.1除非发生下列情况之一，评标委员会成员不得在评标中途更换：
（1） 因不可抗拒的客观原因，不能到场或需在评标中途退出评标活动。
（2） 根据法律法规规定，某个或某几个评标委员会成员需要回避。
A6.3.2退出评标的评标委员会成员，其已完成的评标行为无效。由招标人根据本招标文件规定的评标委员会成员生产方式另行确定替代者进行评标。
A6.3记名投票
在任何评标环节中，需评标委员会就某项定性的评审结论作出表决的，由评标委员会全体成员按照少数服从多数的原则，以记名投票方式表决。
附件B：废标条件
废标条件
B0、总则
本附件所集中列示的废标条件，是本章评标办法的组成部分，是对第二章投标人须知和本章正文部分所规定的废标条件的总结和补充，如果出现相互矛盾的情况，以第二章投标人须知和本章正文部分的规定为准。
B1 废标条件
投标人或其投标文件有下列情形之一的，其投标作废标处理：
B1.1 有串通投标或弄虚作假或其他违法行为的，详下：
B1.1.1 不同投标人的投标文件内容存在非正常一致的；
B1.1.2 不同投标人的投标文件错漏之处一致的；
B1.1.3 不同投标人的投标报价或者报价组成异常一致或者呈规律性变化的；
B1.1.4 不同投标人的投标文件载明的项目管理班子成员出现同一人的；
B1.1.5 不同投标人的投标文件相互混装的；
B1.1.7 评标委员会认定的其他串通投标情形。
B1.2不按评标委员会要求澄清、说明或补正的。
B1.3当投标人资格预审申请文件的内容发生重大变化时，其在投标文件中更新的资料，未能通过资格评审的。
B1.4评标委员会认定投标人以低于成本报价竞标的。
B1.5投标人未按第二章投标人须知第10.6款规定出席开标会的。
B1.7未按规定的格式填写，内容不全或者关键内容字迹模糊、无法辨认，造成投标文件实质上不响应招标文件的要求，或者导致无法对投标文件的实质性内容进行评审的；
B1.8逾期送达的；
第四章 项目说明及要求
一、项目基本情况
1.物业名称：君澜府前期物业管理服务项目
坐落地址：位于郯城县，东至万泰名都花园二期、名都新苑、许庄，西至郯城东路，南至建设路，北至郯城县渔政监督管理站、交通局家属院。
3.总用地面积：42022㎡
4.房屋类型：商品房
5.产权状况：70年
6.房屋幢数、套数：
| 类 型 | 幢 数 | 套数 | 建筑面积（平方米） |
| 带电梯住宅 | 13 | 750 | 91680.93 |
| 公寓 | 3 | 6 | 652.03 |
| 商业用房 | 2 | | 2980.50 |
| 地下面积 | 1 | | 30588.81 |
| 物业及其他用房 | 2 | | 1226.80 |
| 车 位 | | 949（地上139个、地下810个） | 23514.64 |
| 合 计 | | | 127129.07 |
7.建筑结构： 16#社服中心、地下车库框架结构，住宅楼剪力墙结构。
8.物业服务用房建筑面积1226.80平方米。
9.共用部位共用设施设备：水泵房：78平方米，位置：地下车库，无偿提供专营单位使用；配电室（箱式变压器）：3处，位置地下车库，无偿提供专营单位使用；换热站：86平方米，位置地下车库，无偿提供专营单位使用；煤气调压站：2处，无偿提供专营单位使用；公厕：35.26平方米，位置：16#社服中心一层。
10.物业档案（含施工或竣工图纸）、物业出售：未出售，业主入住等情况：未入住；
二、招标内容
（一）物业管理的内容：
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
4、物业管理区域内的绿化养护管理；
5、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；
6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
7、物业管理区域的日常安全巡查服务；
8、物业管理区域内的巡视、检查，维修业务、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管；
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业进行的行为管理。
（二）物业管理的要求：
1、按专业化的要求配置管理服务人员；
2、物业管理服务与收费质价相同
三、项目要求：
（一）物业共用设施设备明细
1、绿地平方米；
2、道路6906平方米；
3、化粪池10个；
4、污水井200个；
5、雨水井150个；
6、垃圾中转站 （地面垃圾集中收集点）4个；
7、水泵128个；
8、水箱 1 个；
9、电梯30部；
10、信报箱个；
11、消防设施：室外消火栓 31 个、室内消火栓584个、 应急照明1200个 ；
12、公共照明设施：草坪灯约 / 个，单头柱灯约 / 个，公共区走廊灯约 / 个，射灯约 / 个，景观亭暗藏天花灯约 / 个；
13、监控设施有 / 处；
14、避雷设施有14个；
15、共用天线 / ；
16、机动车库 1 个24453.99 平方米；
17、露天停车位139 个
18、非机动车库1381个
19、地下车位810个；
20、共用设施设备用房1226.80平方米；
21、物业服务用房413.37平方米；
注：以上设施设备数量以实际为准。
（二）电梯、二次供水、智能化管理等共用设施设备维修保养责任：责任及费用由乙方承担；
（三）提供的前期物业服务办公用品的名称、规格、数量：由乙方提报甲方统一采购，若甲方不能提供实物，则于物业交付前三个月支付乙方相应费用；物业管理办公用房、会所等共用房屋的装饰情况：基本装修；
（四）物业服务合同的签订说明：
包括服务内容：
1、物业共用部位的维护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；
3、公共区域环境卫生的维护；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理服务；
6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；
8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；
9、装饰装修管理服务；
10、物业档案及物业服务档案保管；
服务标准：（按三星级标准）
一、综合管理服务
1、应向业主提供物业服务手册。
2、承接项目时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验、交接手续齐全。
3、服务接待场所工作时间不少于8h，应设置并公示24h服务电话。
4、24h受理业主（物业使用人）报修，有报修、维修记录。急修45min内到现场处理，一般维修2d内完成；若无法按时修复，应有措施并做出限时承诺。如涉及有关费用，应按照双方约定执行。
5、实行酬金制收费方式的，每年应至少公布1次服务资金的收支情况，保留相应的公示记录。
6、代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应单独列账、独立核算，每半年将收支明细在物业管理区域显著位置予以公示。公示时间应不少于1个月，保留相应的公示记录。
7、提供3种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、租借雨伞、信息咨询等。
8、每年至少开展2次社区文化活动。
9、通知、公告张贴规范，无乱张贴现象。
10、应制定档案管理制度，设立档案柜，妥善保管接收的物业建设档案，每月对物业管理过程中形成的记录、资料等进行收集、整理和归档，并同步保存电子档案。
二、房屋使用管理及维修、保养服务
1、基本要求
（1）制定完善的房屋使用管理、维修养护、巡查、装饰装修、户外设置物等管理制度。
（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划，按计划实施维修、保养工作，并保留维修、养护记录。
（3）主出入口设有园区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
（4）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。
（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共用部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
（6）室外招牌、广告牌等按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。
（7）对违反规划私搭乱建以及擅自改变房屋结构、用途等行为应及时劝阻、制止。对于劝阻、制止无效的，应及时报告有关部门；保留处理过程相关记录。
2、巡查与维修养护
（1）应根据物业管理区域实际情况选择房屋维护巡查项目，包括但不限于：
a) 每年1次观测房屋结构，必要时请专业单位进行检测评定；
b) 每年检查1次墙体、墙面；
c) 每年检查1次顶棚；
d) 每年检查1次楼梯、扶手；
e) 每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；
f) 每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；
g) 每年全面检查1次楼板、地面砖；
h) 每月巡查1次园区各标识；
i) 每月全面检查1次公共门窗；
j) 每月巡查1次路面、侧石、窨井盖等；
k) 每月巡查1次围墙；
l) 每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；
m) 每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园；
n) 根据特殊情况（如异常危害性天气、特殊季节等）需要，临时安排对重点部位和设施设备进行针对性检查；
o) 其他。
（2）在房屋巡查中发现的损坏部位，应及时安排维修；发现房屋结构安全问题，应及时向有关部门报告。在保修期内的问题，应及时协调建设单位进行维修。保修期满后，按照前期物业服务合同约定进行维修；需要使用专项维修资金的，按照专项维修资金使用相关流程组织实施。
（3）应保存巡查以及处理过程相关记录。
3、装饰装修管理
（1）受理业主（物业使用人）的装饰装修申报登记，与其签订装饰装修服务协议，告知禁止行为和注意事项。
（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主（物业使用人）未申报登记或违规装修以及影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线等损害公共利益的行为，应及时劝阻、制止；对于劝阻、制止无效的，应及时报告有关部门；保留处理过程相关记录。
（3）装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修服务协议的行为按照约定处理。
（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2d～3d内清运，垃圾不满溢。自行清运装修垃圾的，应监督其采用袋装或其他密闭运输的方式及时清运。
三、共用设备设施运行管理及维修、保养服务
1、基本要求
（1）制定完善的设施设备运行管理、巡查、维修、保养等管理制度。
（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划，按计划实施维修、保养工作，并保留维修、养护记录。
（3）在保修期内的问题，应及时协调建设单位进行维修。保修期满后，按照前期物业服务合同约定进行维修；需要使用专项维修资金的，按照专项维修资金使用相关流程组织实施。
（4）应保存巡查以及处理过程、维修、保养相关记录。
2、供配电设施设备（尚未向专业经营单位移交前）
（1）每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室每月巡查1次。
（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。
（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。
3、公共照明
（1）院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。
（2）保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上。院落照明灯按时开启，满足使用要求。
（3）公共照明系统控制柜、线路综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件。
4、电梯
（1）每日巡查1次电梯设备运行情况，并保留相关记录。
（2）保证电梯24h运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
（3）委托依法取得许可的电梯维保单位对电梯进行维护保养，定期进行检验，并在电梯显著位置张贴安全注意事项、检验标志以及使用标识、维护保养标识等。对电梯维保单位的工作进行监督，保留相关记录。
（4）电梯发生损坏时，应及时组织进行维修。发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并及时到达现场协助电梯维保单位开展救援工作。保留处理过程相关记录。
5、雨污水排放
（1）公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。
（2）雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。
（3）污水提升泵检查保养每年1次，集水坑定期清理。
（4）雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、清挖。
（5）定期对铸铁窨井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
6、安全防范设施
应根据物业管理区域安全防范设施实际配置情况，选择做好下列维护保养工作。
a)监控系统，做到：
1)设备设施24h运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；
2)按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；
3)设备出现故障，应及时修复。
b)门禁系统，做到：
1)每周巡视1次，保证系统工作正常；
2)门锁、对讲主机检查保养每季度1次。
c)电子巡更系统，做到：
1)调试保养每季度1次，保证正常运行；
2)保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
d)周界防范系统，做到：
1)主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；
2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
3)系统发生故障，一般性故障1h内修复，较为复杂的故障24h内修复。
e)防雷接地系统，做到：
1)每年检查1次避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复；
2)高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
四、公共秩序维护服务
1、基本要求
（1）制定值班、巡逻、交接班等管理制度，落实岗位责任制。
（2）公共秩序维护人员应身体健康，具备协助有关部门维持管理区域正常秩序的能力。
（3）配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2、门岗
（1）各出入口24h值班，开展车辆、人员、物品进出管理工作。
（2）对大宗、大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
（3）对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，对其他外来人员进行登记，并加强询问。
（4）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
3、巡逻
（1）制定详细的巡查方案，院落、地下停车场每3h巡查1次，重点部位增加巡查频次。
（2）定期巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。
（3）巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并采取必要的现场处置措施。
4、车辆管理
（1）制定机动车、非机动车停放管理制度，并向业主（物业使用人）公示。
（2）按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。
（3）对车辆行驶、停放进行管理，确保车辆有序停放、消防通道畅通。对不按规定停车的行为进行劝阻、制止；对于劝阻、制止无效的，应及时向有关部门报告。
（4）定期对标识牌、标线等设施进行维护。
（5）地下停车场道闸、照明、消防等设备设施保持正常使用。
（6）车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。
（7）非机动车应定点停放、管理有序。
5、监控
（1）设有监控室的应有专人24h值班，交接班记录规范、详实。
（2）监控室发现异常或收到报警信号后，应及时通知公共秩序维护人员到现场处理。
（3）监控记录资料至少保持30d，有特殊要求的按照相关规定或行业标准执行。
五、消防安全防范服务
1、制定消防安全管理制度，落实消防安全责任制，建立志愿消防队伍，建立火灾事故应急预案，按国家及省市有关规定开展消防设施维护、消防安全隐患排查和治理等相关工作。
2、消防设施维护管理应符合GB25201的要求。
3、设置微型消防站，配置必要的消防物资。
4、消防车通道、疏导通道、安全出口等保持畅通。
六、保洁服务
1、楼内保洁
（1）楼层通道和楼梯台阶每日清洁1次，地面每周湿拖1次。
（2）电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次。
（3）楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。
（4）共用门窗玻璃每季度擦拭1次。
（5）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季度清洁1次。
2、外围保洁
（1）道路每日至少清扫1次，垃圾捡拾2次。雨雪天气，应及时清扫主要道路。
（2）绿化带及草坪每日垃圾捡拾2次，每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。
（3）水景开放期内，每2日清洁1次。
（4休闲、娱乐、健身设施每2日擦拭1次。
（5）2米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次。
（6）标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次。
（7）天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。
（8）公共卫生间每日清洁1次，保持通风，无杂物堆放。
3、地下停车场
（1）地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次，保持空气流通。
（2）天花板、墙面每季度清洁1次，目视无蜘蛛网。
（3）门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季度清洁1次。
4、垃圾收集与处理
（1）合理布局生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。
（2）垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。
（3）垃圾桶、果皮箱定位摆放，无损坏，每月清洁2次。
（4）建筑垃圾设置临时存放处，集中存放，定期外运。
5、卫生消杀
（1）蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹；开展病媒生物和环境消杀。
（2）对电梯间、公共卫生间、棋牌室等共用场所定期消毒。
（3）配合有关部门开展有害生物防制、疫情防控等相关工作。
七、绿化养护服务
1、对草坪、花卉、树篱、树木定期进行浇灌、施肥、修剪，保持观赏效果。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害。
4、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，土地无明显裸露。
5、树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
八、紧急事故防范
1、对雨雪、洪涝、地震等突发性自然灾害以及触电、火灾、治安、公共卫生、电梯困人等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人及处理程序、方法和要求。事发时，应及时告知相关业主并向有关部门报告，并采取必要的现场处置措施。
2、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障，告知相关业主并向有关部门报告。
3、对火灾、电梯困人等事故每年至少进行2次应急演练。
九、服务评价及改进
1、公示监督
应在物业管理区域显著位置公示以下信息，并接受业主（物业使用人）的监督：
a)物业服务企业名称；
b)公开服务价格、标准和内容，计费方式、计费起始时间；
c)公开投诉渠道和方式；
d)12345价格举报电话、物业行政管理部门投诉电话以及城管执法、公安、消防、环保、通讯、水、电、气、暖等部门的电话；
e)其他要求公开或有必要公开的信息。
2、信息收集
应以各种方式收集业主（物业使用人）对物业服务的信息，调研满意度情况，并及时进行总结、分析，不断改善服务质量。物业服务信息的收集可以采用以下方式：
a)直接与业主（物业使用人）沟通；
b)向业主（物业使用人）发放调查问卷；
c)来自各种媒体的报道；
d)收集各种渠道的业主（物业使用人）投诉。
3、投诉处理
（1）应主动接受业主（物业使用人）的监督，建立投诉处理机构，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。
（2）接到投诉，应认真核实情况，及时处理并回复，处理方法如下：
a)属于物业管理责任的，应立即整改；
b)属无效投诉的，应做好解释工作；
c)与投诉人无法协商解决的，应及时上报所辖街道办事处和县区有关部门协调处理；
d)涉及依法裁决的，应按法律程序处理。
（3）应积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。
第五章 合同条款及格式
临沂市前期物业服务合同
(示范文本)
开发建设单位（甲方）：
物业服务企业（乙方）：
甲方： ；
法定代表人： ；
住所地： ；
联系人： ；
联系电话： ；
邮编： 。
乙方： ；
法定代表人： ；
住所地： ；
联系人： ；
联系电话： ；
邮编： ；
资质等级： ；
证书编号： 。
根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。
第一章 物业项目基本情况
第一条 物业基本情况：
1．物业管理区域名称 ；
物业类型 ；
坐落位置 ；
建筑面积 。
2．物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
3．物业服务用房：
坐落位置 ；
建筑面积 ；
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二，物业服务用房平面图及说明见附件五）。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、公共区域环境卫生的维护；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理服务；
6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；
8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；
9、装饰装修管理服务；
10、物业档案及物业服务档案保管；
11、 ；
12、 。
第三条 在物业管理区域内，乙方接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：
1、 ；
2、 ；
3、 。
第四条 乙方提供的前期物业服务质量。
1.普通住宅项目：
物业服务标准达到《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》（临价费发〔2011〕195号）规定的 星级标准（一、二、三、四、五选择）；电梯等共用设施设备运行维护严格按照《临沂市房产和住房保障局关于加强住宅小区电梯等共用设施设备维修管理工作的通知》（临房发〔2013〕9号）的规定执行。
2.非普通住宅或非住宅项目：
物业服务标准由甲、乙双方通过合同约定，服务标准详细内容见附件六。
第三章 物业服务费用
第五条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米；
（小）高层住宅： 元/月.平方米；
别 墅： 元/月.平方米；
办 公 楼： 元/月.平方米，或 元/年
商业用房： 元/月.平方米；或 元/年
工业用房： 元/月.平方米；或 元/年
学 校： 元/月.平方米；或 元/年
医 院： 元/月.平方米；或 元/年
物业： 元/月.平方米，或 元/年；
物业： 元/月.平方米，或 元/年；
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）日常办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（11） 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米；
（小）高层住宅： 元/月.平方米；
别 墅： 元/月.平方米；
办公楼： 元/月.平方米，或 元/年；
商业用房： 元/月.平方米，或 元/年；
工业用房： 元/月.平方米，或 元/年；
学 校： 元/月.平方米，或 元/年；
医 院： 元/月.平方米，或 元/年；
物业： 元/月.平方米，或 元/年；
物业： 元/月.平方米，或 元/年；
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）日常办公费用；
（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（8） 。
乙方采取以下第 种方式提取酬金：
（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第六条 业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
物业服务费（物业服务资金）按 （半年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在 （每次交费的具体时间）履行交纳义务。
物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付业主的物业，其物业管理费按应交数额60%收取（直至房屋出售截止），采用季度支付方式，每季度首月15日前由物业公司提供请款资料，建设单位将根据上季度实际入住情况，拨付相应服务款。
业主无正当理由拖延办理房屋交付手续的，业主应以甲方书面通知其办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费（物业服务资金）。
业主所购物业空置六个月以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的60%交纳物业空置期间的物业服务费（物业服务资金），并签订临时协议。
因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成本物业管理区域内配套设施和绿化环境等未达到购房合同约定标准的，业主或物业使用人可以按照物业服务收费标准的 %（80-100）交纳此间的物业服务费（物业服务资金），差额部分由甲方补偿给乙方。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
第七条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
1、 ；
2、 。
第四章 物业的经营与管理
第八条 停车场收费分别采取以下方式：
1、停车场属于甲方所有的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按照 元/车位·月的标准向甲方交纳车位租赁费；按照 元/车位·月的标准向乙方交纳停车服务费。
2、停车场车位由业主购置的，业主（车位使用人）应按照 元/车位·月标准向乙方交纳停车服务费。
3、停车场竣工投入使用后，车位未停放车辆空置的，经车位使用人与物业服务企业确认后，车位使用人可按照停车服务收费标准的80%交纳停车服务费；尚未出售、出租的车位，其停车服务费由甲方全额交纳。
4、 。
第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的车位停车服务协议，并按照《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》（临价费发〔2011〕195号）的规定提供停车服务。
车位使用人对车辆有看管要求的，应当与乙方另行签订看管协议。
第十条 本物业管理区域内的会所属甲方所有并委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
1、 ；
2、 。
第五章 物业的承接验收
第十一条 甲乙双方应就物业承接时间、承接内容、承接查验、承接前后的责任等事项进行约定，并在约定时间按照《物业承接查验办法》（建房【2010】165号）规定，对接管物业和资料进行逐项承接查验，现场共同确认查验结果，签订物业承接查验协议。
第十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
承接查验完成后，乙方按照前期物业服务合同约定，接管物业管理区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、构筑物、公共区域等。
第十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业合同具有同等法律效力；物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第十四条 乙方承接物业时，甲方应同时向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、 ；
5、 。
第十五条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第十六条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用且具备水、电、采光、通风等正常使用功能的物业服务用房。物业服务用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ； 用房 平方米，位于 。
分期建设的项目在首期交付时的物业服务用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业服务用房全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，甲方应当事先交付符合要求的物业服务临时用房。
第十七条 物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第六章 相关责任
第十八条 甲方相关责任：
1、业主大会成立前，责成乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
2、督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
3、及时依法履行对物业的保修责任；
4、因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和乙方，共同商定施工方案；
5、支持和配合乙方做好物业服务工作，积极参与社区建设活动；
6、监督、检查乙方物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；
7、负责处理因甲方遗留问题引发的物业服务纠纷；
8、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任；
9、 。
第十九条 乙方相关责任：
1、按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物业服务。积极参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；
2、结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；
4、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；
5、督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
6、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；
7、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的行为及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；
8、自本合同终止时起10日内，乙方应及时撤离物业管理区域，并向甲方或业主委员会移交物业服务用房、物业档案及物业服务档案、相关资料等属于全体业主所有的财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交；
9、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任；
10、 。
第七章 专项维修资金
第二十条 本物业管理区域专项维修资金的交存、管理、使用、续筹等按照《临沂市住宅专项维修资金管理办法》（临房发﹝2011﹞43号）的规定执行。
第二十一条 专项维修资金的交存：甲方应在办理房屋交付手续前，到维修资金管理部门办理本物业管理区域维修资金交存信息备案手续，并按规定程序履行相关义务。
第二十二条 专项维修资金的使用：乙方应协助业主、业主委员会制定维修方案，按照规定办理维修资金支用手续，保证物业区域内共用部位、共用设施设备得到及时修复。
第八章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第十二条、第十三条、第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第二十四条 除前条规定情况外，乙方的管理服务未达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金
元；给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按（1：应交总额的百分之 ；2：每日应交额的万分之 ）（系统做成二选一）向乙方支付违约金。
第二十六条 乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第二十七条 甲方违反本合同第十五条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第二十八条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、 。
第二十九条 甲方拒不履行交接义务、擅自变更物业服务单位， 应按 的标准向乙方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；乙方擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，应按
的标准向甲方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第九章 其他事项
第三十条 普通住宅项目，在合同期内，如遇市价格主管部门调整前期物业服务费、停车服务指导价格，则本合同约定的前期物业服务费、停车服务费收费标准将按照指导价格调整幅度同时、同比例予以调整。
第三十一条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十二条 本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就是否延长本合同期限达成协议。双方同意续签，应于本合同到期前
日内签订新的物业服务合同；未能达成一致的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。
甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。
第三十三条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。
第三十四条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十五条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十六条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第三十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：
1、向临沂仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第三十八条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份，物业主管部门留存一份。
第三十九条 其他约定：乙方应在提交投标文件前按照项目所在地物价部门相关定价标准进行本项目商务报价的制定，此商务报价为暂定价，若实际备案价格低于本次招标商务报价，以实际备案价格为准，甲方不承担实际备案价格与商务报价的差价部分。
第四十条 其他约定：
甲方（签章） 乙方（签章）
法定代表人 法定代表人
年 月 日
附件一：
物业规划平面图
附件二：
物业构成明细
| 类 型 | 幢 数 | 套（单元）数 | 建筑面积 （平方米） |
| 高层住宅 | | | |
| 多层住宅 | | | |
| 别 墅 | | | |
| 商业用房 | | | |
| 工业用房 | | | |
| 办公楼 | | | |
| 车 库 | | | |
| 会 所 | | | |
| 学 校 | | | |
| 幼儿园 | | | |
| 用房 | | | |
| 合 计 | | | |
| 备 注 | | | |
附件三：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、 ；
11、 。
附件四：
物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米；
2、道路 平方米；
3、化粪池 个；
4、污水井 个；
5、雨水井 个；
6、垃圾中转站 个；
7、水泵 个；
8、水箱 个；
9、电梯 部；
10、信报箱 个；
11、消防设施 ；
12、公共照明设施 ；
13、监控设施 ；
14、避雷设施 ；
15、共用天线 ；
16、机动车库 个 平方米；
17、露天停车场 个 平方米；
18、非机动车库 个 平方米；
19、共用设施设备用房 平方米；
20、物业服务用房 平方米；
21、 ；
22、 。
附件五：物业服务用房平面图及说明
附件六：前期物业服务质量标准
第六章 投标文件格式
（项目名称）
投 标 文 件
投标人： （盖单位章）
法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章）
二〇二四年 月 日
附件一 ：
附件一 ：
投标函
：
1、根据贵单位的 招标文件，按照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规，我单位经考察项目现场和研究贵单位的招标文件和招标文件补充说明后，我方愿意以如下报价和承诺承包上述项目：
带电梯住宅物业管理费：单价每月 元/平方米；
商业物业管理费：单价每月 元/平方米。
车位管理费：单价每月 元/车位。
2、如果我们的投标文件被接受，我们将履行招标文件中规定的每一项要求，并按我们投标文件中的承诺按期、按质、按量提供服务。
3、我方愿按《中华人民共和国民法典》履行自己的全部责任。
4、我们同意按招标文件规定缴纳代理服务费，遵守贵机构有关招标的各项规定。
5、我方若未成为中标单位，贵机构有权不做任何解释。
6、我方的投标文件自递交投标文件之日起有效期为90日。
7、我方与本次投标有关的一切正式往来通讯请寄：
地 址：
电 话：
投标单位全权代表姓名、职务：
投标人（单位公章）：
法定代表人或委托代理人签字：
年 月 日
附件二：
法定代表人授权委托书
本授权委托书声明：我 （姓名） 系 （投标单位名称） 的法定代表人，现授权委托 （姓名） 为我单位授权代理人，以本单位的名义参加临沂泓辰燎原置业有限公司组织的项目编号为 的 招标。授权代理人在报价、评标、开标、定标、合同签订谈判过程中签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。
授权代理人无转委托权。特此委托。
| （附授权代理人身份证明电子扫描件） |
授权代理人姓名： 性别： 年龄：
单 位： 部门： 职务：
投标单位名称（盖章）：
法定代表人（签字或盖章）：
日 期： 年 月 日
附件三：
报价明细表
| 物业费 | 招标控制价 | 投标报价 |
| 带电梯住宅物业管理费 | 每月1.2元/平方米 | 每月 元/平方米 |
| 商业物业管理费 | 每月2.2元/平方米 | 每月 元/平方米 |
| 车位管理费 | 每月24元/车位 | 每月 元/车位 |
投标单位名称（盖章）：
法定代表人或其授权委托代理人（签字或盖章）：
日 期： 年 月 日
附件四：主要物业管理人员、设备、技术要求指标一览表
附件五：实施方案
附件六：投标单位认为需提供的其他相关资料
附件七：投标文件密封格式
（一）密封信封正面格式
| 投标文件正本 项目名称： 投标单位名称： （加盖公章） 法定代表人或其授权委托代理人（签字或盖章）： 地址： 电话： 传真： | 投标文件副本 项目名称： 投标单位名称： （加盖公章） 法定代表人或其授权委托代理人（签字或盖章）： 地址： 电话： 传真： |
| 投标函 项目名称： 投标单位名称： （加盖公章） 法定代表人或其授权委托代理人（签字或盖章）： 地址： 电话： 传真： |
（二）密封信封封口格式
| ……………………2024年 月 日09:30前不得启封（加盖公章）……………………… |
附件：
君澜府前期物业管理服务项目公开招标文件4.30.rar
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