服务类

名称：宿州市社会福利中心物业服务采购项目

服务范围：主要包含服务中心（办公楼）、生活综合楼（食堂）、社会福利院分院、社会福利院 A 楼、社会福利院 C 楼及院落公共区域保洁、门卫安保、设施维修、园林绿化等工作。

服务要求：根据本项目实施专业化物业管理服务的情况，需要设置含主管、保安、保洁、水电维修和园林绿化等各工种岗位共 19 人。具体情况如下：

（一）综合管理人员 2 人

具备较强的综合管理能力和专业化服务技能，全面负责本项目对内对外的各项工作的组织、协调、计划和实施。对物业管理具有一定经验。

（二）安保人员 1 人

日常安保工作由专岗人员负责，由于 1 人患重病，缺 1 人，由物业提供 1 人参加值班工作分配，在岗期间，有夜班，24 小时值班，定期巡逻，对消防、财产、人身等安全工作全面排查。

（三）水电维修工 1 人

负责中心水电设施设备日常维护及日常维修工作。

（四）绿化、保洁人员、垃圾清运共 15 人

负责中心及分院所有保洁、绿化的日常服务和养护，员工正常休假及重要活动由物业公司调配人员支援。

岗位设置及人员分配：

岗位 1：社会福利院 A 楼保洁工作 1 人；

岗位 2：社会福利院 C 楼保洁工作 1 人；

岗位 3：服务中心（办公楼）保洁工作 1 人;

岗位 4：生活综合楼（食堂）保洁工作 2 人；

岗位 5：外围：负责院内外围清洁保洁工作 2 人；

岗位 6：洗衣房：负责整个中心及分院的衣服、被褥等保洁工作2 人；

岗位 7：绿化：负责整个中心绿化清洁、养护、施肥、灭虫、整修等 2 人；

岗位 8：中心院内垃圾清运 1 人；

岗位 9：分院 3 人（其中保洁 2 人，垃圾清运 1 人）

由于本项目全年开放，清洁服务需全年不间断。

三、物业管理要求

（一）总体要求1、管理服务要求高。宿州市社会福利中心集办公、医疗、休闲于一体，每年还经常举办形式多样的重要活动，其安全性要求非常高。

成交供应商对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度重要岗位的设置等，在实施前要报告市社会福利中心审核。

在处理特殊事件和紧急、突发事故时，市社会福利中心对物业管理公司的人员有直接指挥权。

2、对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录。

3、成交供应商各类工作人员要遵守社会公德；遵守中心的规章制度；遵守有关法律法规。

4、成交供应商在做好工作的同时，定期反馈工作开展情况，以提高物业管理效率和服务质量。

（二）基本要求

1、成交供应商要按要求组建较高水平的管理服务队伍，不得分包、转包，对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用等工作建立详细的规章制度，成交供应商在实施前要报告宿州市社会福利中心有关部门审核。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，要服从宿州市社会福利中心的统一调配。

2、对所录用人员要持证上岗，无违法犯罪记录。

3、成交供应商工作人员须遵守采购人方有关规章制度和管理规定。成交供应商工作人员在本项目范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由成交供应商承担责任并负责赔偿。

4、成交供应商在报价时应充分考虑服务期内工资水平及社保变动情况，服务期内服务费不予调整。成交供应商在服务期间不得拖欠员工工资，并按规定缴纳社保。

四、物业服务各工作岗位工作标准

（一）综合管理人员其中项目经理

1、具备较强的综合管理能力和专业化服务技能，全面负责本项目对内对外的各项工作的组织、协调、计划和实施。对物业管理具有一定经验。

2、负责宿州市社会福利中心物业管理工作整体策划及目标管理控制，确保管理目标实现。

3、负责日常工作的检查与监督。

4、负责巡查物业区域内各场所的现场管理情况及员工的工作状态，检查管理服务质量，及时发现问题，促进工作发展；

5、按照物业服务合同约定，完成物业管理区域的房屋及配套设施和相关场地的维修、养护和管理，维修相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

（二）安保岗位

服务范围包括宿州市社会福利中心大楼及院内安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等。配合专岗人员做好交接班工作，做到情况清楚，物品齐全，当班期间详细记录当班情况，认真处理当班期间发生的治安保卫问题。

1、安保工作目标

（1）配合专岗人员及时处理突发性事件；

（2）配合专岗人员确保管辖区域内公共人身安全不受侵犯；

（3）配合专岗人员确保管辖区域内公共财产安全不受侵犯。

2、安保工作岗位要求

（1）供应商需具有公安部门颁发的保安服务许可证或中标后提供公安机关备案的自行招用保安员从业备案。

（2）思想素质高、业务能力强的保安人员，执行严格的纪律和岗位责任制以确保整个服务区的安全、有序。安保人员要热爱安保工作，思想品质好，作风正派，无犯罪记录的人员。

（3）从体能、安全意识、责任心、工作态度、作业标准和规范方面，每年对安保人员进行培训，并考核。

（4）确保安保人员具备过硬的安全秩序维护知识与技能培训，训练有素，增强安全防范能力；熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对中心突发性事件。

（5）当班安保人员，当班时，应举止文明，礼貌待人，用语规范，着装整洁；

（6）上岗时精神振作，姿态良好，在值勤时不得吸烟、吃零食，

不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

3、安保工作岗位设置及要求

（1）实行 24 小时值班制，在岗期间定时巡逻并有记录，确保交接班制度完善。

（2）对进出车辆管理和访客实行登记，自行车、电动自行车、

机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

（3）对大件物品搬出实行登记制度。

（4）实行夜间轮换巡逻制度，对管理区域内至少每 2 小时巡逻到位一次。

（5）发现不安全隐患及时报告处理。

（6）对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

（7）其它与安全保卫有关事项。

（三）保洁要求

1、范围包括整个中心及分院内所有体息室、活动室、阅览室、

会议室、停车场、电梯、通道、卫生间、各楼栋房间门窗、广场、道路、公共区域。

2、由宿州市社会福利中心和成交供应商共同制订工作制度和标

准，以对工作质量进行考核。

3、房屋立面、公共楼梯、广场、道路整洁，无堆放杂物现象。

4、成交供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或

不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人、定点、定时管理、巡查、监督。

5、成交供应商需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。

6、定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，消杀、清洁工具及药物由中标人支付。

7、中心大楼内大厅、走道、公共场所地面(有需要的)定期打磨

保养。

8、污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。

9、办公楼、社会福利院 A 楼、社会福利院 C 楼、食堂及分院所有门窗定期保洁。

10、其它与清洁卫生有关的事项。

（四）设施维修

1、成交供应商要有专人对中心各项设施、设备进行巡检。

2、电梯、空调系统(含水处理)、消防设施、设备的巡检工作，成交供应商要制定措施指定专人做好与专业公司的协调及监理工作，明确自身管理责任。

3、对消防设施、设备物业管理人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。

4、成交供应商对设施、设备进行日常巡检管理，发现问题及时通知专业维保公司，并督促专业维保公司进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，巡检工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对巡检过程中发现的较大型或无法解决的问题，及时报宿州市社会福利中心处理。

5、建筑物本体、道路、场地(结构、防水、外立面除外）维修；

6、室外排污、排雨水管道维护，地下管网维护；

7、其它与物业设施、设备维护或巡检有关的事项。

（五）园林绿化

服务范围包括宿州市社会福利中心院内的草坪、地被、绿篱、灌木及树木等保养维护。绿化人员要熟悉绿化养护技能，按照绿植生长规律定期浇水、施肥、修剪、除草、灭虫等养护工作。

1、草坪和地被管理

①草坪平整表绿，地被植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。

②根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草 2 次，非生长季节每两个月除杂草 1 次，要求连根系清除。

2、绿篱、灌木及树木养护管理

①保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。

②除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型 8 次以上。

③ 施肥：每年松土施肥 4 次，结合雨天进行，以撒施为主。

④防冻害防虫害：每年 10-11 月份通过树木涂白、施厩肥、缠草绳、搭风障、覆膜等方法达到树木防冻害的目的。

⑤树木修剪每年一次。

（六）档案资料管理

1、成交供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

五、物业人员要求

1、成交供应商必须参照国家及省、市对物业管理示范项目的有关规定、具体标准，结合成交供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，成交供应商要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率；道路、停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；应急事件处理及时率；物业使用人对物业管理的满意率等。

2、成交供应商设置服务本项目人员不低于 19 人，根据各岗位实际需要分配服务人员。

3、成交供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

4、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

5、供应商提供服务报价表时，应当单独列出人员工资。人员工资应按宿州市最低工资标准及社保基数核算，即：宿州市最低工资保障标准 1930 元/人·月，社保 972.61 元/人·月，以上两项费用不参与竞争，供应商若私自降低标准，其投标无效。税率 6%。园林绿化甲控资金 4 万元（费用包括绿化、施肥、修剪、灭虫、除草等工作产生的人工费、材料费、工具购买及维修费、花草树木垃圾清运费、肥料费等）。

6、成交供应商需承诺，做到一人一岗，未经采购人允许不得私自撤销岗位，减少人员,按实际到岗人员结算工资。

六、物业服务考核标准

服务时间：服务期 365 日历天。服务期满后，成交方经采购人考核合格，在年度预算能保障的前提下，经双方同意，可以续签下一年度合同，合同一年一签，最多续签两次。

服务标准：响应本招标文件要求