概况：辽宁省阜新县人社综合楼，现挂牌阜新县社会治理综合服务中心（以下简称综合楼）位于阜新县文化路 16 号，综合楼地面高 12 层，地下一层，独立院落，其中 1 — 3 楼东西两侧大厅为窗口单位；四楼以上为各单位办公区域，地下一层是机房等设施，电梯 2 部，楼梯 2 个，服务面积约 13000 平方米。（详细可现场考察）。

一、物业委托管理事项

（一）秩序维护服务

（二）卫生保洁服务

（三）除雪服务

（四）城区街道食堂服务

（五）共用设施设备维护服务

二、物业管理职责及要求

（一）基本要求

1 、管理规范有序，服务周到热情。

2 、各种设施、设备维修保养良好，运转正常。

3 、环境绿化优美，卫生洁净、物品整洁。

4 、能圆满完成各项临时性工作。

5 、 3 年内无重大责任事故。

6 、具有全面、丰富的现代化智能物业管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。

（二）物业项目管理具体内容及标准

« 1 、秩序维护服务内容及要求

负责对的公共秩序的管理，负责出入管理，综合楼内外附属的市政公用设施巡视管理，机动车辆停放、自行车摆放。负责防火、防盗、值班值宿等秩序维护工作。保证各楼层房间的安全防范，保障办公、各项活动的正常进行。负责综合楼内电视监控、消防设施、供暖、水电等设备系统的日常管理使用。负责信件、报刊的收发传递。

（ 1 ）严格执行昼夜值班制度。 24 小时对综合楼区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视。要求白天 8 时至 18 时每 3 小时巡逻 1 次，夜间每 2 小时巡逻 1 次。

（ 2 ）建立健全安全防范制度。根据综合楼相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。

（ 3 ）工作日期间引导车辆按位停放，在综合楼院内如发生交通事故时，安保员要第一时间到现场维护秩序，协助管理车辆，引导车辆分流，并及时汇报。特殊事件情况下实行外来人员登记制度，严格规范管理。

（ 4 ）落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施，对安全隐患及时发现及时解决。并对安全消防设备设施进行维护及管理，合理放置灭火器，保证其时刻处在运行良好状态。

（ 5 ）负责完成城区街道办事处安排的其它临时性工作及突发性事件的处理。

（ 6 ）突发事件发生后，秩序维护员能保证 1 ～ 3 分钟到达现场，并按规定程序处理。

« 2 、保洁服务内容及要求

（ 1 ）综合楼内外场地及通道的清洁：每天循环保洁，首次清洁工作于工作日上班前完成。

（ 2 ）主楼正门的门玻璃及门框、门把手，每天循环保洁擦拭。

（ 3 ）一层大厅内地面每天循环保洁，不少于 2 次；墙面每星期清扫 2 次；装饰品每天擦拭、除尘 1 次。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹、墙面无蜘蛛网、无明显灰尘。

（ 4 ）电梯轿厢、厅门、按键、电梯脚垫实行每天循环保洁，及时清理电梯门槽内杂物及底坑杂物。灯罩每星期擦拭 1 次。夏季，电梯轿厢进行通风处理。

（ 5 ）走廊通道及走廊装饰物、附着物、消防门的清洁工作：地面每天循环保洁，不少于 2 次。每日首次水拖，循环保洁以尘推擦拭为主。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹，墙面、门无蜘蛛网、无明显灰尘。

（ 6 ）卫生间清洁：卫生间每日实行循环保洁，包括：擦拭地面、收集垃圾、清理洗手池、擦拭镜面、冲刷便池等。男士小便器内需投放除臭球，男、女卫生间需熏香进行除臭，并及时打开换气扇进行换气。每星期需对便池用消毒液及除垢剂进行处理。发现堵塞的情况及时处理。视情况，可于卫生间设置提示信息。

（ 7 ）垃圾清运工作：办公楼内的垃圾由楼内工作人员按指定地点存放，保洁员每日进行收集并堆放在垃圾箱内，由清洁工人运出。

（ 8 ）楼顶平台的清理：为防止楼顶落水管堵塞，分别于夏季前、冬季前进行清进，每年清理次数不少于 4 次。

（ 9 ）在室外绿化区设置提示标识，外环保洁员负责绿化区域卫生清理、浇水、打药工作。

（ 10 ）爱护综合楼所用物品和设施，坚决杜绝长明灯、长流水灯浪费现象，捡到物品要主动上缴，不留私用。

（ 11 ）城区街道便民服务中心大厅地面、卫生间每天循环保洁。

« 3 、除雪服务内容及要求

（ 1 ）要求物业人员全员动员，各部门联动，对雪天及雨雪等恶劣天气进行 24 小时奋战，保障雪不占道，不积留，确保各通道畅通。

（ 2 ）注意收听天气预报，做好除雪准备工作；备足除雪工具，如雪铲、锹、大扫帚、手套等专业工具，做到保障有力。

（ 4 ）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。

« 4 、食堂服务内容及标准

（ 1 ）根据综合楼实际情况，城区街道食堂服务人员统一纳入物业管理公司，物业公司负责承担每月工资费用。服务人员的健康、环境卫生应当符合《中华人民共和国食品安全法》中卫生、食品等方面相关规定，具体人员安排由城区街道负责。

（ 2 ）物业负责食堂及工作间的消防、用电安全。

« 5 、共用设施设备维护服务内容及要求

（ 1 ）负责供电系统日常维护，供电线路的日常维修；负责监控系统的日常维护，监控线路的日常维修。

（ 2 ）负责日常生活用水水泵，供暖泵的日常维护。

（ 3 ）负责日常杂修及小型工程的承接；负责化粪池、下水井清淘，保障综合楼排水管道畅通。

（ 4 ）保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常，出现故障立即排除。

（ 5 ）遇大型维修及设备检查，应提前报维修计划。

（ 6 ）相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，交接班及事故处理要有登记。

（ 7 ）影响综合楼使用的停电、停水等情况，应按规定至少提前 24 小时将有关通知转发到各部门。

（ 8 ）维修人员严格按照规定的维修工作操作程序，维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间维修，以确保维修、急修及时率达 100% 。

（ 9 ）公共照明、卫生间、等各部位配件损坏要及时更换，定期巡检综合楼消防设备，做好记录。

（ 10 ）院内的化粪管道、下水井每年至少清淘 2 次，保证上下水畅通。

三、物业从业人员管理及要求

1 、项目经理 1 人：大专以上学历，需有行政事业单位物业管理经验，责任心较强，五官端正，无不良记录。

2 、秩序维护员 4 人：男性，身高不低于 1.70 米，身体健康、五官端正、工作敬业、作风正派，无不良记录，年龄在 35-55 周岁，工作时间： 24 小时三班倒。

3 、保洁员 6 人： 50 周岁以下，责任心强，无不良记录。

4 、水电维修人员 1 人： 55 周岁以下，责任心强，无不良记录（需持有电工证书）。

5 、城区街道食堂工作人员 5 人（含管理员、厨师、勤杂服务员）：身体健康，持有健康证，有企事业食堂经验，对成本控制管理、食品营养学、厨房设备知识拥有相当的基础，工作时间午餐。（城区街道负责人员安排）

物业公司的人员，包括管理层，都必须符合政府采购标书的要求，满足综合办公楼的需要，思想素质高，具有一定的文化水平和相应专业技能。

物业管理公司必须按照在投标的招标文件所承诺的配足物业服务人员。

城区街道办事处有权建议物业管理公司辞退不能履行职责、行为有损综合楼楼形象的物业服务人员。

机电人员必须具备相应的专业资质，应具备相应的资质证件。

安保人员要服从命令，听从指挥，着装整齐；行、立、坐按规范标准；精神饱满，仪表整洁；文明服务、礼貌待人。

四、服务承诺

服务标准达到国家建设部制定的全国物业管理示范大厦的管理水平，服务的满意率达 90 ％以上。

管辖区域内不发生重大安全责任事故。

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故。

五、量化指标

综合维修服务承诺

综合办公楼急修 10 分钟到位，零修 30 分钟到位；

保洁服务承诺

保洁员对卫生间每 120 分钟巡回保洁一次；

卫生间纸篓内的卫生纸和杂物不超过 1/2 ；

垃圾筒目视看不到筒内杂物；

洗手池无人用时保证干爽光洁；

门、窗、镜、墙面附属物无灰尘；

垃圾日产日清。

保证所管辖区域内无不安全隐患。

遵守保秘原则。

六、综合服务承诺

承诺依据：按物业标准要求，结合实际工作内容，制定工作程序及实施方案，使物业管理分项指标完成。

« 七、服务期限

服务期限：合同签订后三年。

« 八、资金支付和报价费用的构成

1 、人工费用：物业管理费用人员成本构成应包括按合同法、劳动法、阜新市法律法规规定的人员工资、加班费、保险、服装费等。采购文件中标明的各岗位人员因法定节假日、双休日产生的加班，相关费用需含在报价总价中，不再另行追加。

2 、管理佣金。包括所需服装、办公用品、保洁工具物品、电工工具等所需物品。

3 、税金。

4 、资金费用凭正式发票按季度以转账形式支付。

九、说明

正式接管运行后，服务项目和内容如有变动另行协议补充条款。